주택 청약에 있어 당첨자를 선정하는 방식에는 가점제와 추첨제, 그리고 순위순차제가 있습니다. 가점제와 추첨제는 민영 주택 분양시 당첨자 선정 방식이며, 순위순차제는 국민 주택 분양시 선정 방식입니다. 본 포스팅은 가점제와 추첨제로 선정하는 민영주택 당첨자 선정 방식을 다룹니다.
필자는 1주택자 이면서 청약과열지구인 조정대상지역에 거주하고 있습니다. 이 지역에 거주하면서 신규 아파트로 갈아탈 목적으로 열심히 청약을 신청하였지만, 당첨 확률을 계산해보니 1.0% 남짓 밖에 되지 않더군요. 투기과열지구나 청약과열지역에 거주한다면 민영주택 당첨자 선정 방식 때문에 당첨될 확률이 매우 낮습니다.
그 이유는 가점제에서 탈락한 분들이 함께 추첨제로 배정된 물량에서 경쟁을 하며, 더불어 추첨제로 배정된 물량의 75%를 무주택자에게 우선 공급하고, 나머지 25% 물량을 가지고 가점제, 무주택 우선 공급에서 탈락한 사람들과 함께 1주택자가 추첨제로 당첨자를 선정하기 때문입니다.
민영주택 당첨자 선정 방식
민영주택을 분양할 때 당첨자를 선정하는 방식을 이해하기 쉽게 설명 드리기 위해서 아파트 전용면적85m2 이상과 이하로 구분하여 설명 드리겠습니다. 본 내용은 민영주택 주택 청약 1순위 자격을 갖춘 분들에게 해당되는 내용임을 전제로 합니다.
전용면적 85m2 이하 주택
민영주택 당첨자 선정 방식은 주택이 건설되는 지역의 특성에 따라 선정 방법을 달리 합니다. 선정 기준을 보면 사람들이 많이 살고 싶어하고, 부동산 투기 과열이 예상되는 지역에 공급하는 주택에는 좀 더 까다로운 당첨 방식을 적용하고, 지방에 주택공급이 위축되는 지역에는 완화된 방식이 적용되는 것을 알 수 있습니다.
- 투기과열지구 : 가점제 100%
- 청약과열지역 : 가점제 75%, 추첨제 25%
- 수도권내 공공주택지구 : 가점제 100%
- 그 외 주택 : 가점제 40%, 또는 추첨제 60~100%
필자가 거주하는 지역은 청약과열지역입니다. 이 지역에 2,000세대를 분양하는 민영주택 공급에 청약 했지만, 1주택자로써 추첨제 25%에 청약이 가능했고 결과는 탈락이었습니다. 숫자로만 보면 2,000세대 중에 25%인 500세대를 놓고 경쟁한 것처럼 보여지지만, 실상은 그렇지 않습니다.
해당 주택을 분양할 때 평균 경쟁률이 5대 1 이었습니다. 대략 1만 명이 청약한 것이죠. 가점제에서 탈락한 모든 분들이 추첨제 물량에서 다시 경쟁하기 때문에 추첨제 500세대는 약 8,500명이 경쟁하게 되는 구조입니다.
거기다가 추첨제로 당첨자를 선정하는 500세대의 75%인 375세대는 무주택자에게 우선공급 되므로 필자처럼 1주택자는 여기에 끼지도 못하죠. 결국 500세대의 25%인 125세대를 8,125명이 경쟁하여 추첨하는 방식이 되므로 당첨 확률은 고작 1.5% 정도가 되는 겁니다.
최근에 변경된 주택공급에 관한 규칙 때문에 수도권에 살고 있는 1주택자들은 대부분 신규 분양하는 주택에 당첨될 확률이 매우 낮습니다. 그래서 1주택자 들에게 당첨 확률이 조금 더 높은 전용면적 85m2 이상 주택으로 눈을 돌리게 됩니다.
전용면적 85m2 이상 주택
전용면적 85m2 이상 주택이라면 대략 35평이 넘는 주택입니다. 민간분양으로 공급되는 주택을 보면 38평이나 40평 전후가 가장 많죠. 주택 분양가격은 비싸지만, 신규 주택 청약에 당첨되기 위해서는 무리해서라도 높은 평수를 선택하게 됩니다.
- 투기과열지구 : 가점제 50%, 추첨제 50%
- 청약과열지역 : 가점제 30%, 추첨제 70%
- 수도권내 공공주택 지구 : 가점제 50% 또는 추첨제 50~100%
- 그 외 주택 : 추첨제 100%
국민 평수라고 불리는 전용면적 85m2 주택보다 면적이 넓은 주택에 청약한다면, 당첨 확률이 확 올라갑니다. 물론 전용면적 85m2 이상의 주택도 추첨제로 배정된 물량의 75%를 무주택자에게 우선 공급하지만, 그래도 확률이 높아지죠.
부동산 투기로 일확천금을 바라는 투기세력들이 기를쓰고 당첨되고 싶어하는 투기과열지구에서도 1주택자가 추첨제로 청약이 가능하고, 미약하지만 1주택자들도 신규 주택에 당첨될 수 있습니다. 필자처럼 청약과열지역에 거주하는 1주택자는 확률이 더 높아 집니다.
하지만, 아무리 민간분양 이라도 전용면적 85m2 이상 주택은 많은 양을 공급하는게 아니라 경쟁 상대도 줄어들지만, 공급 세대도 줄어들기 때문에 이 또한 당첨을 확율을 보장하지는 않습니다.
가점제 배점 항목
추첨제는 일명 뽑기라서 운에 맞겨야 하지만, 가점제는 3가지 배점 항목에서 높은 점수를 받을 수록 당첨 확률이 높아지기 때문에 가전제 배점 항목을 알고 준비해야 합니다.
- 무주택기간 : 2~32점
- 부양가족 수 : 5~35점
- 청약 통장 가입기간 : 1~17점
가점제 민영주택에 청약하면 3가지 항목으로 배점 평가를 받게 됩니다. 집이 없는 기간이 길면 길 수록, 가족 구성원 수가 많으면 많을 수록, 청약 통장 개설일이 오래될 수록 가점을 많이 받게 되며, 당첨 확률도 올라가는 거죠.
가점제 배점 항목을 모두 최고 점수를 받으면 84점 입니다. 평균적으로 55점 이상이면 가점제 민영주택 청약시 당첨이 되는 수준입니다. 그중에서도 부양가족수 점수가 가장 배점이 높기 때문에 가점제 청약을 준비한다면 부모님을 모시면서 자녀가 있는 무주택세대 세대가 당첨될 확률이 높겠네요.
이상으로 가점제 추첨제로 선정하는 민영주택 당첨자 선정 방식을 정리해 드렸습니다. 주택이 투자 목적이 아닌 단순 주거 목적이라면 이런 제도가 필요 없었을 지도 모릅니다. 하지만 내 집 마련은 현실이기에 제도 내에서 잘 준비해 보시길 추천 드립니다.
안녕하세요 잘 정리해주셔서 많은 정보 얻었습니다.
85제곱미터 이하 청약 지역 중 ‘수도권 공공주택지구’는 혹시 어떤 지역인지 알 수 있을까요?
해당 부분은 검색으로도 잘 나오지 않아 여쭤봅니다.
현재 2기신도시(동탄/운정)에 청약을 준비중인데, 신도시이다 보니 수도권 공공주택지구일 확률이 높아보여서요.
아직 나이도 어리고 자식이 없어 가점제 100%면 불리할 것 같아 여쭤봅니다.