본 포스팅은 전세 보증 보험 가입 불가에 대한 사례를 다루고 있습니다. 전세 사기를 예방하고자 정부에서 마련한 정책이지만, 보험 가입이 불가한 경우가 있으니 전세 계약 전에 보증 보험 가입이 가능한 주택인지 확인 후 계약을 해야 합니다.
요즘은 부동산 가격이 내렸다고 하지만 영끌을 해도 집을 살 수 없는 게 현실입니다. 직장에 다니거나 결혼을 하기 위해서는 전세나 월세를 살아야 하는데, 최근 불거진 전세 사기로 인해 제대로 계약을 했어도 살면서도 불안한 마음을 떨쳐버릴 수 없는 시대에 살고 있습니다.
가입시 보험료가 발생하지만 크게 부담되는 정도는 아니므로, 집을 얻을 때 전세 보증 보험 가입 불가한 경우가 아니라면 반드시 보험 가입을 할 것을 추천드립니다.
- 아파트 보증 요율 : 연 0.128%
- 아파트 외 보증 요율 : 연 0.154%
전세 보증 보험 이란
전세 보증 보험 이란 전세 계약이 만료되고 나서 이사를 할 때 집 주인으로 부터 전세보증금을 돌려 받아야 하는데, 받지 못하는 경우를 대비해서 가입하는 보험 입니다.
집주인이 이런 저런 사유로 보증금 반환을 차일 피일 미루거나, 새로운 새입자가 들어오면 보증금을 받아 준다고 버틸 때, 또는 연락 조차 되지 않아서 이사를 하지도 못하고 곤경에 처하는 일은 흔히 있는 일입니다.
이런 경우 전세 보증 보험에 가입해 있다면, 보험사로 부터 전세보증금을 먼저 돌려 받아 이사를 하고, 보험사는 집주인에게 구상권을 청구하는 방식으로 문제를 해결할 수 있습니다. 최악의 경우 집주인 개인의 문제로 집이 경매로 넘어가도 내 보증금은 보험사로 부터 받을 수 있으니 가입하지 않을 이유가 없습니다.
전세 보증 보험을 가입 할 수 있는 보험사는 크게 3곳인데요. 일반 사기업 보험사가 아니라, 공공기관이나 준공공기관에서 운영하는 보험 상품이므로 문제가 발생했을 때 보험 혜택을 받지 못할까 걱정할 필요도 없습니다.
다만, 아래 3곳의 기관에서 보험 가입이 가능한 주택 범위가 다르기 때문에 전세계약을 하려는 주택의 용도가 아파트인지 도시형 생활주택인지 등을 미리 확인하고 보험사를 선택해야 합니다. 주택의 용도는 정부24 홈페이지에서 건축물대장 무료 열람이 가능합니다.
- SGI서울보증 : 모든 주택 가입 가능
- HUG주택도시보증공사 : 도시형 생활주택 가입 불가
- HF한국주택금융공사 : 모든 주택 가입 가능
아파트의 경우 전세 보증 보험에 가입할 수 있는 주택은 전세보증금이 KB시세나 부동산원 시세표의 매매가 이하 일 때만 가입이 가능합니다. 일명 깡통 전세인 매매가 보다 전세가가 높은 주택이라면 분쟁의 소지기 명확하기 때문에 보험 가입을 해주지 않습니다.
전세 보증 보험 가입 불가 사유
이사 갈 주택을 결정 했다면, 해당 주택이 전세 보증 보험 가입 불가 사유에 해당되는 주택인지 확인하고 계약을 해야 합니다. 위치와 가격이 마음에 든다고 부동산 중개업소 말만 믿고 계약금을 보내면, 보험 가입이 불가한 아파트라도 계약금을 날릴 수 없으니 입주를 하게 됩니다. 이때부터는 불안의 연속이 되므로 아래 6가지를 반드시 확인하고 계약을 해야합니다.
집주인과 직접 계약
가장 기본적인 상식이지만, 수십만원에 이르는 중개비용을 아끼려고 집주인과 직접 계약서를 체결하는 분들이 있습니다. 이런 경우 전세 보증 보험 가입 불가 사유에 해당되기 때문에 반드시 부동산 중개업소를 통해서 전세 계약을 맺어야 합니다.
전세 보증 보험 가입 시기
전세 계약을 체결했다고 해서 보험에 바로 가입할 수는 없습니다. 전세 계약을 하고 잔금 지급일과 전입신고일 중에 늦은 날을 기준으로 다음날 부터 가입할 수 있습니다. 계약금만 입금한 상태거나 잔금을 치렀지만 전입신고를 하지 않으면 보험에 가입할 수 없습니다. 반드시 잔금 납입과 전입신고를 했을 때만 가입할 수 있습니다.
잔여 계약기간이 50% 이하일 때
잔금을 치르고 전입신고를 했지만, 가입 시기를 놓치면 전세 보증 보험 가입 불가 사유에 해당됩니다. 전세 보증 보험은 보험 가입이 가능한 시기 부터 계약기간의 절반이 지나기 전에 가입을 해야 보험회사에서 가입을 승인해 줍니다. 예를들어 2년 계약을 했는데 1년이 초과 된 상태라면 보험 가입이 불가합니다.
전세보증금 가입 한도 초과
앞서 말씀드렸지만, 해당 주택의 매매가(KB시세 또는 부동산원 매매시세표) 보다 전세가가 높으면 전세 보증 보험 가입이 불가합니다. 최소한 매매가와 전세가가 동일 해야 보험 가입이 가능합니다. 또한, 기관별로 전세 보증 보험 가입 불가 기준은 아래와 같습니다.
- SGI서울보증 : 10억 원 이내
- HUG주택도시보증공사 : 수도권 7억 원, 기타지역 5억 원 이하
- HF한국주택금융공사 : 수도권 5억 원 이하
다만, 주의할 점은 최근 전세 사기가 극성을 부리기 때문에 매매가와 전세가가 동일한 주택은 사기 위험이 높은 주택이라고 판단해서, 2023년 5월 부터 HUG주택도시보증공사에서는 전세가가 매매가의 90% 수준 까지만 보험 가입을 승인하고 있습니다.
예를 들어 해당 주택의 매매가가 4억 원 이라면, 전세보증금이 3억6천만원 이하 일 때만 보험 가입이 가능합니다. 물론, SGI서울보증이나 HF한국주택금융공사는 매매가의 100%까지 가입할 수 있습니다.
집주인이 다른 집
전세 사기 유형 중에 하나로 집주인과 전세 계약 당사자가 다른 경우가 있습니다. 부동산과 짜고 사기 행각을 벌이기도 하는 요즘이라서 반드시 해당 건물과 토지의 소유주가 계약자와 동일할 때만 계약을 해야 합니다. 이런 이유 때문에 전세 보증 보험도 건물과 토지의 소유주가 계약자와 다른 계약일 경우에는 가입이 불가합니다.
불법 건축물 또는 건축법 위반 시
마지막으로 체크해야 할 부분은 전세 계약 대상 물건이 불법 건축물 이거나 불법 증축 또는 건축법 위반 사항을 포함하고 있는 주택인지 확인해야 합니다. 이런 주택은 전세 보증 보험 가입 불가 사유에 해당되기 때문에 반드시 확인이 필요합니다.
하지만, 일반인이 해당 주택의 건축법 위반을 분간하기 쉽지 않으니, 전세 계약을 체결할 때 특약 사항으로 ‘해당 주택이 불법 건축물 이거나, 건축법에 위반되는 시설물이 있을 경우 본 계약은 취소되며, 임대인은 계약금의 2배를 배상한다’라는 내용을 넣어주는 게 좋습니다.
이상으로 계약을 체결하기 전에 확인해야 할 전세 보증 보험 가입 불가 사유 6가지를 알려드렸습니다. 한 두 푼도 아니고 수억 원의 전세 보증금을 지키기 위해서는 다소 불편하더라도 6가지 항목은 반드시 확인하고 계약해야 합니다. 돈 잃고 후회 하는 일이 없도록 말이죠.
✓ 전세 보증금 반환 보증 보험은 누가 가입하고 비용은 누가 낼까
✓ 전세 원상 복구 처리 기준 4가지(ft.월세 포함)