우리나라 전체 가구수보다 보급된 주택 수가 더 많지만, 여전히 전세로 집을 구하는 가구가 많습니다. 하지만 안타깝게도 최근 전세 사기로 인해 없는 사람이 더 고통을 받는 형국인데요. 계약하기 전에 전세 체크리스트 10가지를 잘 살펴보면 전세 사기를 당하지 않고 안전하게 계약할 수 있습니다.
본 포스팅은 임대인과 계약할 때 10가지 전세 체크리스트를 다루고 있습니다.
개요
필자는 신혼 시절에 아파트에서 전세로 시작해서 17년 만에 내 집 마련에 성공했습니다. 집을 마련하기 전까지 11번의 이사를 했고, 9번의 전세 계약과 2번의 월세 계약을 했습니다. 돌이켜 생각해보면 매번 계약 할 때 마다 부동산 중개업소를 통해서 중개인이 시키는 대로만 했지, 계약 당사자인 필자가 스스로 뭔가를 알아보거나 체크해본 기억이 없습니다.
내 집 마련을 했으니 평생 전세 계약을 하지 않을 것이라 생각했는데 자식이 커서 자취를 하게 되면서 전세집을 마련해 주기 위해 또다시 전세 계약을 하게 되네요. 자식 눈에는 부모님은 전세 계약이나 월세 계약에 달인처럼 보이겠지만, 이번에도 역시 부동산이 시키는 대로만 했습니다.
하지만, 최근 붉어진 전세 사기 실태를 보니 부동산도 믿을 수 없고, 집 주인도 믿을 수 없는 세상이라 계약을 할 때 필요한 전세 체크리스트 정도는 알아야겠다는 생각이 듭니다. 필자는 더이상 전세를 살지 않더라도 자식들이 결혼할 때 집을 사줄 형편은 되지 않기 때문에 계약할 때 필요한 체크리스트를 정리하고 있습니다.
전세 체크리스트
전세 체크리스트는 계약을 하기 전에 체크해야 할 7가지 항목과 계약 후 체크해야 할 3가지 항목으로 나눌 수 있습니다. 요약하면 이렇습니다.
| 전세 계약 전 | 전세 계약 후 |
| 실 소유주 확인하기 | 임대차 신고하기 |
| 주변 매매가와 전세가 확인하기 | 전입 신고하기 |
| 주택 임대차 표준계약서 사용하기 | 전세보증금 반환보증보험 가입 |
| 근저당, 전세권 등 선순위 채권 확인 | |
| 임대인의 세금 체납 여부 확인 | |
| 선순위 보증금 확인 | |
| 확정일자 현황 / 전입세대 열람 |
계약을 할 때 마다 자주 듣는 용어들 이지만, 위의 항목들을 확인하려면 당장, 어디서 어떻게 확인해야하는지 막막합니다. 이제부터 천세 체크리스트 각 항목 별로 왜 필요한지 어떻게 확인해야 하는지를 알려드리겠습니다.
1. 실소유주 확인
내가 계약할 집 주인이 내 앞에 있는 계약 당사자가 맞는지 확인해야 합니다. 집 주인이 아닌 사람이 집 주인 행세를 하면서 계약하고, 보증금을 받아 챙기는 사기가 판을 치기 때문인데요.
실 소유주를 확인하려면 전세 계약을 하는 집의 등기부등본을 떼어보면 됩니다. 대한민국 법원 인터넷등기소 사이트에서는 계약 여부와 상관없이 주소만 알고 있다면 등기부등본 열람이 가능합니다.
등기부등본을 열람하고서 실소유주와 계약 당사자의 신분증을 비교하여 동일 인물인지 확인할 수 있고, 소유권 부터 근저당권, 전세권 등 권리관계를 모두 확인할 수 있습니다.
2. 주변 매매가와 전세가 확인
요즘 전세 사기 때문에 전세 체크리스트 중에 가장 기본이 되는 항목입니다. 간혹 해당 주택의 매매 가격과 전세 가격이 비슷하거나 매매가격의 80% 이상이 되는 전세 매물이 있는데, 이런 경우 깡통 전세의 위험이 있으니 계약을 하지 않는 게 좋습니다.
따라서, 마음에 드는 전세 매물이 있다면, 국토교통부 실거래가 공개 시스템이나 네이버 부동산에서 주변의 매매가와 전세가를 확인해서 시세 대비 전세가율이 몇 %나 되는지 확인해야 합니다.
3. 주택 임대차 표준계약서 사용
대부분의 부동산 중개업소에서는 주택 임대차 표준계약서를 사용합니다. 다만, 최근에 알려진 전세 사기 피해로 인해 보증금 보호와 우선 변제권 확보 등에 대한 임차인의 보증금 보호를 골자로 주택 임대차 표준계약서가 개정되었기에 개정된 양식을 사용하면 피해를 예방할 수 있습니다.
개정된 양식은 국토교통부 부동산 거래관리시스템에서 다운로드 받을 수 있으며, 계약할 때 부동산 중개업소에 개정된 양식을 요구해도 됩니다.
4. 근저당권, 전세권 등 선순위 채권 확인
전세 체크리스트 중에 가장 기초적인 사항이지만, 계약 당시에 중개업자가 ‘근저당 없이 깨끗해요~’라는 말만 믿고 계약하는 분들이 아직도 많습니다. 하지만 반드시 본인 두 눈으로 직접 확인해서 소중한 내 보증금을 지켜야 합니다.
내가 계약하려는 집에 근저당이 잡혀 있거나 이미 다른 전세권이 먼저 잡혀 있다면, 문제가 발생하면 물권 순서대로 변제가 진행되기 때문에 내 보증금 반환은 후순위로 밀리게 되고, 최악의 경우 한푼도 받을 수 없게 됩니다.
근저당권이나 전세권은 전세 체크리스트 1번에서 말씀드린 부동산 등기부등본에서 확인할 수 있으므로, 소유권 확인 할 때 같이 확인하면 됩니다.
5. 임대인의 세금 체납 여부 확인
모든 채권 변제의 최우선 변제권은 세금입니다. 집 주인이 집을 담보로 대출을 받고, 전세를 놨어도 국세 채납 사실이 있다면, 문제 발생시 국세부터 징수하고 남은 것을 은행이 가져가거나 보증금 반환으로 진행됩니다.
하지만, 집 주인의 세금 채납 사실은 등기부등본에도 나와있지 않고, 민감한 부분이라 대놓고 물어보기 어렵습니다. 더 나가서 집 주인의 납세증명서를 확인하려면 집주인의 동의를 구해야 가능했습니다.
그러나, 2023년 4월 부터는 법이 개정되어서 임대차 계약을 했다면, 집 주인의 동의 없이도 세금 체납 내역을 확인 할 수 있습니다. 단, 계약을 한 후에 확인할 수 있으므로, 계약 후 문제가 발생하면 다툼이 생길 수 있으니, 계약할 때 특약으로 ‘세금 체납이 확인되면 본 계약은 무효’라는 특약을 넣는 것도 방법입니다.
6. 선순위 보증금 확인
전세 체크리스트 중에 가장 중요한 부분으로, 전세 사기가 많이 발생하는 유형입니다. 집 주인이 한명인 다가구 주택에 전세 계약을 하려면 나보다 먼저 살고있는 임차인들의 선순위 보증금이 얼마인지 확인하고, 전체 건물 시세와 비교하면 문제가 발생 했을 때 내가 받을 수 있는 보증금을 가늠할 수 있습니다.
다만, 계약 전이라면 집 주인의 동의가 필요하므로, ‘집주인이 구두로 알려준, 선순위 보증금액이 사실과 다르다면 본 계약은 무효’라고 특약을 요구해야 합니다.
7. 확정일자 현황 / 전입세대 열람
다세대 주택에 전세 계약을 하기 전에 확정일자 부여 현황은 주민센터나 등기소를 방문해 확인할 수 있지만, 계약 전에는 집주인의 동의가 필요합니다.
8. 임대차 신고하기
전세 보증금이 6천만원을 초과하거나 월세가 30만원 이상이라면, 수도권, 광역시, 세종시, 제주시는 반드시 임대차 신고를 해야합니다. 임대차 신고가 되면, 확정일자가 부여되어 전세 보증금 우선변제권을 얻게 되므로 관할 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 온라인으로 신고해야 합니다.
9. 전입 신고하기
전세 계약을 하고나서는 14일 이내에 전입 신고를 해야 합니다. 법으로 정해진 부분이며, 신고를 하지 않으면 과태료가 부과 되지만, 더 중요한 것은 전입 신고를 하지 않으면 전세 보증금이 보호되지 않기 때문에 반드시 기한내에 해야 합니다.
전입신고는 관할 주민센터에 방문하거나, 정부24 사이트 에서 온라인 신고도 가능합니다.
10. 전세보증금 반환보증보험 가입
전세보증금 반환보증보험은 전세 보증금 규모가 클 수록 꼭 필요한 보험입니다. 전세 계약이 종료되고 다른 곳으로 이사를 가야하는데, 집 주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 보험기관에서 보증금을 먼저 지급하고 집주인에게 구상권을 청구하는 방식으로 진행됩니다.
해당 보험은 수도권일 경우 최대 7억원 한도, 비수도권은 최대 5억원 한도로 가입할 수 있으며, 주택도시보증공사, 주택금융공사, 서울보증보험에서 가입할 수 있습니다.
이상으로 전세 체크리스트 10가지에 대해 알려드렸습니다. 다소 복잡해 보이고 번거롭지만, 이제는 부동산 말만 믿고 계약을 해서는 안되는 시대에 살고 있으므로 직접 확인이 필요합니다.