공시지가 조회 기준시가 조회 차이

부동산 시장을 분석하거나 거래를 할 때 자주 듣는 용어가 있습니다. 공시지가와 기준시가 인데요. 시세 분석을 하기 위해서 공시자가 조회를 해야할지 기준시가 조회를 해야할지 모른는 분들이 많거든요. 오늘 포스팅은 공시지가와 기준시가 차이를 다루겠습니다.

부동산에 투자할때 공시지가와 기준시가를 알아야 하는 이유는 개발에 따른 토지 보상이나 각종 세금을 산정할때 기준이 되기 때문입니다. 그래서 사람들은 해당 부동산의 시세를 알기위해 공시지가 조회를 하거나 기준시가 조회를 하게됩니다.

하지만, 두가지 중에 내가 필요한 정보를 얻으려면 뭘 조회해야 하는지 안다면 좀더 쉽게 접근할 수 있습니다. 여러분이 공시지가와 기준시가를 구별할 줄 알아야 하는 이유입니다.

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공시지가 기준시가 차이

가치를 매기는 대상 차이

단어만 보고 의미를 유추해보면 공시지가는 정부에서 정해 놓은 부동산 가격이라 생각되고, 기준시가는 거래의 기준이 되는 시세일 것으로 생각됩니다. 그럴듯 하지만 그렇게 간단하지는 않습니다.

공시지가는 부동산의 가치를 말하지만 건축물은 포함되지 않고 온전히 토지의 가치를 말할 때 사용되는 용어입니다. 우리가 아파트 가격을 이야기할 때 공시자가가 얼마다…라는 용어는 사용하지 않듯이 말입니다.

기준시가는 토지에 더불어 건축물까지 포함된 가치를 말할 때 사용합니다. 아파트나 오피스텔의 기준 시가가 2.0% 상승했다는 기사를 본적이 있으실 겁니다. 이렇게 기준시가는 토지와 건축물 등 부동산 전체의 가치를 산정할 때 사용됩니다.

세금과 보상금은 시가 기준

공시지가와 기준시가를 알아야 하는 이유입니다. 우리가 부동산을 소유하려는 이유는 오로지 주거를 목적으로도 하지만, 많은 분들이 투자를 목적으로 부동산 거래를 하고 있기 때문에 보상과 세금의 기준은 아주 중요합니다.

예를들어 개발을 앞두고 있다는 고급정보를 얻고 땅 투자를 하려는 사람은 공시지가 조회를 먼저 해야합니다. 정부에서 개발하는 땅은 개발을 위해서 땅을 매입하면서 보상금이 주어지는데 이 보상금의 기준이 바로 공시지가 이기 때문이죠.

만약, 땅 투자가 아닌 주택에 투자한다면 기준시가 조회를 해야합니다. 매각을 하거나 자식들에게 물려줄 때 세금 산정의 기준이 되는게 기준시가이기 때문입니다.

공시지가 조회

공시지가는 토지의 가치를 말할 때 사용한다고 말씀 드렸죠? 그런데 토지의 가치는 과연 누가 산정할까요? 공시지가는 정부에서 산정합니다. 다만, 대한민국 모든 토지에 대해 일일이 공시지가를 책정하고 알릴 수 없으니 정부에서는 기준으로 삼을 대표적인 토지를 선정합니다.

구체적으로 말씀드리면 정부에서는 매년 2월 말에 국토교통부가 지정한 50만 필지에 대해서 토지의 가치, 즉 표준 공시지가를 발표합니다.

표준 공시지가 : 정부에서 대표 토지를 평가
개별 공시지가 : 지자체 감정단이 모든 토지에 대해 평가

그러면 표준 공시지가를 기준으로 각 지자체 감정평가단이 해당 지자체에 속한 모든 토지에 대해서 평가를 하고 토지 별로 개별 공시지가를 산정하여 5월 말에 발표하게 됩니다.

생각해보면 표준 공시지가 보다는 개별 공시지가를 많이 들어본 것 같습니다. 그건 바로 여러분들의 토지를 거래하거나 세금을 낼 때 기준이 개별 공시지가이기 때문이죠.

1년에 두번 발생하는 종합부동산세와 시세차익을 얻었을 때 발생하는 양도세, 자식이나 친족에게 물려줄때 내는 증여세, 그리고 각종 지방세 등 여러가지 세금을 산정할 때 개별 공시지가를 기준으로 합니다.

공시지가 조회는 2006년 이전에는 국세청 홈텍스 사이트에서 조회할 수 있었지만, 2006년 부터는 부동산 공시가격 알리미 사이트에서 찾아볼 수 있습니다. 알고자 하는 토지의 주소를 알고 있다면 정부에서 정한 표준 공시지가와 지자체에서 정한 개별 공시지가를 모두 알 수 있습니다.

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