최근 세상을 뒤집어 놓은 전세 사기 사건 때문에 전세를 살고 있는 세입자들 모두가 불안에 떨고 있습니다. 전세 사기 안 당하는 법도 좋고 전세 체크리스트도 좋지만, 전세 보증금을 떼이지 않는 가장 확실한 방법은 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입하는 것 입니다.
그런데, 전세 보증금 반환 보증 보험은 누가 가입하고 비용은 누가 낼까요. 본 포스팅은 2023년 4월 25일자로 작성되었으며, 2023년 5월 1일 부터 변경되는 보증 가입 요건을 기준으로 보험 가입의 주체와 보험료 부담에 대해 다루고 있습니다.
개요
전세 보증금 반환 보증 보험에 가입하는 목적은 전세 계약이 만료되고 이사를 가야하는데 집 주인이 전세 보증금을 돌려주지 않을 때 문제를 쉽게 해결하기 위함 입니다. 보통 보험 기관에서 보증금을 대신 돌려주고, 보험 기관은 집주인에게 구상권을 청구하는 방식으로 진행됩니다.
때문에 보험 기관도 손해 볼 수 없기에 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입할 때 대상 주택의 가격이 선순위 채권과 전세 보증금 등 변제해야 할 모든 금액을 합한 금액보다 높을 때 가입할 수 있습니다.
- 보험 가입 조건 = 집 값의 90% ＞(선순위채권+전세 보증금)
예를들어, 집 값이 6억 원인데, 선순위 채권이 2억원이고 전세 보증금이 5억 원이면 총 변제해야 할 금액이 7억 원이 되므로 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입할 수 없습니다.
당연히, 해당 주택이 경매 신청이 되어있거나, 가압류, 가처분, 가등기 등에 걸려 있으면 보험 가입이 불가하며, 이러한 내용은 대한민국 법원 인터넷 등기소에서 등기부등본을 열람하면 알 수 있습니다.
또한, 지역별로 보증 한도가 있는데, 수도권 지역은 최대 7억 원까지, 그 외 지역은 최대 5억 원 까지 가입할 수 있습니다. 서울에서 전세 보증금이 10억 원이라면 3억 원은 보상 받지 못하는 겁니다.
- 보증 한도 : 수도권 7억 원, 그 외지역 5억 원 까지
보증해주는 대상 주택도 정해져 있습니다. 아파트는 물론이고, 단독, 다세대, 다가구, 연립, 노인복지주택, 주거용 오피스텔은 보증 대상 주택이지만, 공관, 가정어린이집, 공동생활가정, 근린시설 등은 가입할 수 없습니다.
보험에 가입하려면, 전세 계약은 최소 1년 이상이어야 하고, 반드시 공인중개사를 통한 계약건만 인정 받으며, 이 경우 갱신 계약때는 집주인과 직접 연장 계약을 해도 가입할 수 있습니다.
전세 보증금 반환 보증 보험
위의 내용으로 전세 보증금 반환 보증 보험에 대해서 대략적으로 이해 하셨을 겁니다. 이제 부터는 보험 가입을 누가하고, 비용은 누가 부담하는지, 보험료는 얼마나 나오는지 핵심만 정리해 드리겠습니다.
보험 가입 주체
여기서 많은 분들이 혼동하는 게 있습니다. 본 포스팅에서 다루고 있는 것은 세입자가 전세 보증금을 돌려 받을 수 있게 가입하는 ‘전세 보증금 반환 보증 보험‘인데, 임대사업자가 의무적으로 가입해야 하는 ‘임대보증금 보증 보험’과 헷갈려 합니다.
만약, 집주인이 임대사업자 라면, 2021년 8월 18일 부터 체결한 임대차 계약에 대해서 잡주인은 임대보증금 보증 보험에 가입해야 합니다. 즉, 임대사업자로 부터 전세를 얻어 산다면 집주인이 보증 보험에 가입해 있기 때문에 세입자는 전세 보증금을 떼일 일이 없습니다.
하지만, 임대사업자가 아닌 집주인에게 전세를 얻어 산다면, 세입자가 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입해야 합니다. 즉, 이 경우에 가입 주체는 세입자라는 말입니다.
보험료 부담
임대사업자가 가입하는 임대보증금 보증 보험의 수수료는 집주인이 75%를 부담하고, 세입자가 25%를 부담합니다. 하지만, 집주인이 임대사업자가 아니라면, 세입자가 보험 수수료 100%를 부담해야 합니다.
전액 세입자가 부담하더라도 1년에 수십 만원 정도입니다. 여기에 할인 받을 수 있는 조건에 해당한다면 반액으로 줄어들기 때문에 큰 부담 없습니다.
보험 가입 기한
전세 보증금 반환 보증 보험은 계약 직후에 가입하는 게 좋지만, 여타의 이유로 가입 시기를 놓쳤다면, 전세 계약 기간의 절반이 지나기 전까지 가입할 수 있습니다. 예를들어 2년 계약을 했다면, 입주한지 1년이 지나기 전에 가입하면 보장 받을 수 있습니다.
보험료
보험료는 ‘보증금액 X 보증료율 X 전세계약기간/365일‘ 로 계산하며, 해당 주택의 부채비율은 ‘(선순위채권 + 전세보증금)/주택가액’ 으로 계산 됩니다. 이 두가지를 적용하여 아래 표의 보증료율을 대입하면 전체 보험 가입 수수료를 알 수 있습니다.
요즘 전세 가격은 대부분 2억원 이상입니다. 전세 보증금 4억 원인 아파트의 부채비율이 80% 이상일 때 보험 가입 수수료는 0.128%를 적용받게 되므로, 연간 51만2,000원의 수수료를 부담하게 됩니다.
여기에 더해서, 저소득가구나, 다자녀 가구, 장애인 가구 등 사회배려계층에 해당하여 50% 할인을 받는다면 26만원이 안되므로, 가입하는데 크게 부담이 없습니다.
이상으로 전세 보증금 반환 보증 보험의 가입 주체와 보험 수수료 부담에 대해 정리해 드렸습니다. 수수료가 아깝다고 여기지 마시고, 소중한 내 보증금을 지키기 위해서는 가입하는 것을 적극 추천합니다.