부동산에 대해 잘 모르던 시절에 지주택 아파트 분양가가 저렴하다는 소식을 듣고 분양 사무소에서 상담을 받아보면 계약금만 내면 분양을 받을 수 있다는 아파트가 있었습니다. 뭔가 이상하죠? 지역주택조합 아파트 위험성 때문에 분양시 주의사항을 알아야 한다는데 어떤 문제가 있는지 알려드리겠습니다.
본, 포스팅은 지역주택조합 아파트 위험성과 일반분양 아파트와 차이점을 다루고 있으며, 분양시 주의사항에 대해 알려드리겠습니다.
지역주택조합 아파트 분양
흔히들 지주택 아파트라고 불리는 지역주택조합 아파트는 건설사가 시행 주체가 되어서 건설하는 아파트가 아니라 지역 주민들이 조합을 구성해서 시행 주체가 되고, 입찰을 통해서 시공할 건설사를 선정하는 방식으로 분양하는 아파트 입니다.
아파트가 건설되는 해당 지역에 주민등록을 하고 있는 사람들끼리 모여서 조합을 만들기 때문에 지역주택조합이라는 이름이 붙여 졌고, 조합원들이 아파트를 건설하는데 필요한 돈을 분담해서 건설자금을 마련하고, 일부 남는 세대를 2차 분양으로 돌리거나 일반인들에게 선착순 분양하는 식으로 진행됩니다.
하지만, 재벌도 아닌 지역주민들이 돈을 모아서 아파트를 건설한다는 것 자체가 자금 조달에 여러가지 문제점을 안고 있으며, 정부의 통제 사각지대에 있는 지역주택조합을 이끄는 운영진들이 거액의 건설자금에 탐을 내지 않을 수 없으니 지역주택조합 아파트 위험성은 늘 존재하고 있습니다.
그 위험성이라는게 구체적으로 어떤 것들이 있는지, 아파트 청약홈에서 진행되는 일반분양 아파트와 다르게 분양시 주의사항은 무엇인지 지금부터 간단 명료하게 알려드리겠습니다.
지역주택조합 아파트 위험성
지금부터 알려드리는 지역주택조합 아파트 위험성의 원인은 아파트 건설의 책임이 건설사에 있느냐 조합에 있느냐의 차이에서 옵니다. 예를들어, 청약홈에서 청약이 진행되는 현대 힐스테이트는 현대건설에서 건설기간과 건축비에 대해 책임을 지지만, 지역주택조합 아파트는 조합에서 책임을 지기 때문에 건설 일정과 비용 변동에 변동이 잦습니다.
사업진행 일정과 입주날자 불확실
일반분양 아파트는 입주날자가 정해져 있습니다. 차질을 빗더라도 한달 전후로 늦어지며, 사전에 입주날자 변경에 대한 공지를 하며, 잘 지켜집니다. 공기가 늦어지면 그 비용을 건설사가 부담해야 하고, 분양가 안에서 해결해야 하기에 건설사는 분양이 완료되면 막중한 책임감을 가지고 아파트를 짓습니다.
지역주택조합 아파트 위험성 중에서 가장 큰 문제는 입주날자가 정해지지 않았고, 사업진행도 예상은 되지만 구체적으로 알수 없습니다. 왜냐면, 조합원 모집이 잘 되어야 공사비도 모이고 건설사에게 돈을 주는데 조합원이 부족하다면 일정이 지연이 되고, 심지어 시공도 못하고 진행이 안될 수도 있습니다.
조합 구성부터 공사가 착공될 때 까지 10년 넘게 걸린 아파트도 부지기 수이며, 계획대로 진행이 되어고 일반분양 아파트가 30개월 걸리는 거에 비해, 지주택 아파트는 평균 60개월이 걸립니다.
저렴한 분양가 추가 분담금
지주택 아파트 분양가는 무척 저렴해 보입니다. 일반분양 아파트는 당첨되면 이미 정해진 분양가만 나누어 내면 되지만, 지주택 아파트는 분양가는 저렴하나, 시공을 하다가 공기가 늦어지는 비용이나, 자재 가격이 오르는 비용등을 추가 분담금으로 납부하게 됩니다.
분양받을 때는 추가 분담금이 있을수도 있다고 말하지만, 거의 100% 발생하게 되며, 건설사는 공사를 하면서 예상보다 많이 발생하는 비용을 조합에서 주지 않으면 건축을 중단해도 되기 때문에 추가 분담금을 내지 않을 수 없습니다.
그 좋은 예가 강동구 둔촌주공 재건축입니다. 조합 인가와 조합원 모집, 건설사와의 마찰, 추가 분담금 문제 등으로 20년이 지나서야 준공을 눈앞에 두고 있습니다. 말이 20년이지 강산이 두번 변할 동안 조합원의 돈은 계속 들어가는 상황이니 버틸 수 있을까요?
분양가 대비 계약금 비율
일반분양은 분양가의 10%가 계약금 입니다. 전부 그런건 아니지만 거의 10%만 내면 계약이 되고 60% 중도금에 30% 잔금을 치르고 입주합니다. 하지만 지주택은 계약금 비율이 20%가 대부분이라 초기에 들어가는 비용이 큽니다.
계약금 비율도 부담스럽지만, 계약금을 지불하고 조합원 비리가 터지거나 조합과 시공사간의 분쟁으로 건설이 무기한 중단될 수도 있기 때문에 충분한 금전적 여유가 있는 사람이 아니라면, 목돈 넣어놓고 그 오랜 시간을 버티기 쉽지 않습니다.
청약 당첨 가능성
일반분양 아파트는 각종 특별공급에 1순위 2순위를 따져서 청약을 할 만큼 경쟁률이 10대 1 정도로 치열합니다. 위험성이 없고 분양 후 주변시세에 맞춰 가격이 오르기 때문에 인기가 있습니다.
지주택은 1차 조합원을 모집하고, 2차 조합원을 모집할 때나 일반 분양으로 돌릴 때는 모델하우스에 선착순으로 분양을 해주기 때문에 당첨 가능성이 매우 높습니다. 당첨이 쉽다면 지역주택조합 아파트 위험성이 크다는 것을 알아야 합니다.
로얄층 동 호수 지정
일반분양 아파트는 청약하는 모든 사람이 로얄층에 당첨이 될지 저층에 당첨이 될지 아무도 모릅니다. 랜덤으로 하기 때문에 운이 좋으면 높은 층에 당첨되지만 그렇지 않을 수도 있습니다.
지주택은 모델하우스에 선착순으로 도착한 순서대로 동 호수를 찍기 때문에 자칫 늦게 간다면 좋은 물건은 다 나가고 인기 없는 동 호수를 받게 됩니다. 때문에 일반분양으로 나오는 잔여세대는 대부분 저층이거나 인기가 없는 세대가 남기 마련입니다.
청약통장 재사용
일반분양 아파트에 청약해서 당첨이 된다면, 그 즉시 청약통장의 효력은 없어집니다. 계약을 하든 하지 않든 청약통장을 다시 사용할 수 없고, 새로 가입해서 1회차부터 다시 납부해야 합니다.
하지만, 지주택 분양은 청약통장을 사용하는 것이 아니기 때문에 지주택에 분양을 받은 이후에도 언제든지 청약통장을 이용해서 일반분양 아파트에 청약할 수 있습니다.
이상으로 지주택 아파트 위험성과 분양시 주의사항에 대해 일반분양과 비교하여 알려드렸습니다. 지주택에 관심있는 부동산 초보 분들에게 도움이 되었으면 좋겠네요.
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