필자는 사정이 있어서 전세집과 월세집을 번갈아 가며 살아봤으며, 약 15년간 8번의 이사를 하면서 집주인이 요구하는 원상 복구 문제로 다툼을 했던 경험이 있습니다. 일반적으로 그럴 일이 있겠어? 라고 생각하는 전세 원상 복구 분쟁은 일단 발생하면 쉬운 문제가 아니어서 상당한 스트레스를 받게 됩니다.
본, 포스팅은 전세 원상 복구 기준에 대해 다루고 있으며, 법령이 아닌 필자의 경험과 LH 임대주택 원상복구 기준으로 작성하고 있습니다. 아무리 고약한 집주인이라도 LH 임대주택 원상복구 기준을 들이대면 대부분 수용했기 때문에 법적인 분쟁까지는 가지 않았습니다.
전세 들어갈 때 해야 할 일
무엇보다 전세 원상 복구 분쟁으로 다툼을 없게 하려면 임대차 계약을 맺고 전세 들어간 즉시 먼저 해야할 일이 있습니다. 대부분 원상 복구 문제로 분쟁이 발생하는 이유는 집주인 입장에서 ‘내가 임대 줄 때는 멀쩡했는데 세입자가 살면서 망가트렸다’는 주장에서 시작되므로 전세 들어갈 때 집의 상태를 꼼꼼히 체크하고 기록으로 남겨둬야 합니다.
임대차 계약을 체결할 때 부동산에서 제공하는 계약서 양식에 전세집의 상태를 간략하게 체크하고 확인하는 절차는 있지만, 이것 만으로는 원상 복구 분쟁을 피하기에 부족합니다. 따라서 가급적 집주인 입회하에 사진을 찍어두는게 가장 효과적입니다.
사진촬영으로 기록을 남겨둬야 할 것들을 정리하면, 변색이나 뜯겨지고 곰팡이로 오염된 벽지와 장판 또는 마루바닥재의 파손 여부, 벽의 도장 상태와 타일 파손 여부 등이 주요 체크사항 입니다. 실제로 필자가 경험한 다툼은 벽지와 장판의 원상 복구를 요구하는 경우가 많았습니다.
- 거실과 방의 벽지 사진
- 주방 싱크대 및 수납장 사진(내부 포함)
- 거실과 방의 장판 또는 마루바닥재 상태
- 욕실 또는 베란다의 도장 상태, 타일 상태
- 변기, 수전, 욕조, 보일러 등
전세 원상 복구 기준
국가에서 국민들에게 임대해주는 LH임대주택 원상 복구 기준은 시간이 흐르고 노후화로 인한 부식이나 박리, 탈락, 변색, 통상적인 손모 그리고, 자연재해에 의한 파손, 훼손, 멸실은 임차인의 책임이 없다고 보고 있습니다.
오로지 임차인의 고의적인 과실이나 비정상적인 사용으로 인한 파손, 훼손 시에만 임차인이 원상 복구를 해야 한다고 보고 있습니다. 이 기준을 전세 원상 복구 다툼에도 활용해보니 대부분 이 기준을 수용하고 다툼을 끝낼 수 있었습니다.
도배 장판
벽지나 장판은 시간이 지나면 색이 바래고 노후 되기 때문에 세입자의 과실로 봐야할 지, 집주인의 유지 보수 대상으로 봐야할지 모호한 부분이 있습니다. 때문에 전세 원상 복구 다툼이 가장 많이 발생하는 부분입니다.
압정이나 핀의 구멍자국, 햇빛에 이한 변색, 건물 하자로 인한 얼룩이나 곰팡이 자국은 임차인이 변상하지 않아도 됩니다. 또한, 내장고나 TV 뒷면의 변색된 벽지나 벽에 걸어둔 액자나 달력의 흔적, 가구, 가전 제품에 눌린 장판 등도 원상 복구 의무가 없습니다.
다만, 임차인의 과실이나 비정상적인 사용으로 인한 찢김, 오염, 낙서 그리고 담배불에 탄 자국, 애완동물에 의한 훼손, 과도한 못 자국 등은 임대인이 원상 복구를 요청할 수 있습니다.
도장 타일
전세 원상 복구 다툼이 자주 발생하는 부분이 페인트 도장이나 타일의 훼손 입니다. 일반적으로 시간이 경과되고 자연적인 변색이나 건물 노후로 인한 세대 공통으로 발생하는 박리, 탈락, 들뜸 등의 현상은 임차인의 원상 복구 책임이 없으며, 건물 하자로 인한 곰팡이 발생도 마찬가지 입니다.
하지만, 못을 박다가 구멍이 크게 나거나, 콘크리트가 떨어져 나가면 임차인이 원상 복구를 해줘야 합니다. 또한, 건물 하자를 방치하면서 오염, 변색, 곰팡이 발생 등도 원상 복구 책임이 있으니 건물 하자가 발생한 경우 집주인에게 알리고 이로 인해 발생하는 현상에 대해서도 카톡이나 문자, 사진 등으로 알리는 게 좋습니다.
가구류
가구류 중에는 전세 원상 복구 다툼이 잦은 곳이 주방 싱크대와 수납장입니다. 오랜시간 사용하면서 생긴 랩핑지 들뜸이나 싱크대 누수 등으로 부풀어 오른 문짝 등은 원상 복구 책임이 없습니다.
다만, 비정상적인 사용으로 인한 싱크대 주변 그을림이나 문짝 파손, 음식물이 눌러 붙어 싱크대 상판이 심하게 오염된 경우에는 싱크대를 교체해 줘야 합니다.
설비류
오래된 집에서 살다보면 보일러가 고장나거나 노후로 인해 온수가 잘 나오지 않는 경우가 있습니다. 이런 설비는 최초 설치 후 내용 연수가 경과 되어 보일러가 고장나거나 작동 불량이 있는 경우 세입자의 책임은 없습니다.
그러나, 세입자가 살면서 부주의로 보일러가 동파되거나 수도 계량기가 동파된 경우, 그리고 오수관이나 배수관이 막힌 경우에는 전세 원상 복구 대상에 해당됩니다.
전세보증금 돌려주지 않을 때
필자는 8번 이사를 하면서 전세 원상 복구 다툼 때문에 원상 복구를 하기 전에는 전세보증금 전체를 돌려주지 않겠다는 경우가 단 한번 있었습니다. 20년이 다된 싱크대 하부장이 오랜시간 누수로 인해서 부풀어 오르고 부스러지는 것을 보고 집주인이 싱크대 전체를 교체해놓지 않으면 전세보증금을 돌려줄 수 없다는 입장이었는데요.
다행히 LH 임대 주택의 원상 복구 기준을 들이대고, 처음 입주할 때 싱크대 하부장 사진을 촬영해 놓은게 있어서 이사 갈 집의 잔금을 치르기 전에 모두 돌려 받을 수 있었습니다. 입주할 때 찍어 놓은 사진에도 지금 만큼은 아니지만 이미 부풀어 오르는 증상과 부스러짐 현상이 보였기 때문입니다.
하지만, 집주인이 쉽게 인정하지 않는다면 전세보증금을 받을 수 없게 되고 이사 갈 집의 잔금을 치르지 못하는 상황이 발생하게 되는데, 이런 경우 전세보증금 미반환 손해배상 민사소송을 진행할 수 있습니다.
만약, 집주인의 말대로 싱크대 파손이 필자의 과실이라 하더라도 현행법상 집주인은 전세보증금 전체를 돌려주지 않으면 불법이고, 싱크대 교체비용 일부를 빼고 전세보증금을 돌려 주어야 합니다. 때문에 전세보증금 전체를 돌려주지 않는 다면 보증금 지연 이자도 청구할 수 있습니다.
보증금 지연 이자
계약이 만료되어 나가는 세입자의 보증금 전체를 전세 원상 복구 분쟁을 이유로 돌려주지 않을 때 민사소송을 통해 보증금 지연 이자를 청구할 수 있는데, 소송이 시작된 날 부터 판결이 나기 전까지는 5%의 이자가 적용되고, 보증금을 돌려주라는 판결이 난 이후부터 입금되는 시점까지는 12%의 이자가 적용됩니다.
이상으로 전세 원상 복구 기준에 대한 필자의 경험을 정리해 드렸습니다. 서로 신뢰할 수 있는 전세 계약이 되어야 겠지만, 워낙 다양한 성향을 가진 사람들 간의 계약이므로 다툼이 없을 수 없습니다. 전세를 나가야 하는 분들에게 도움이 되길 바랍니다.
✓ 전세 보증금 반환 보증 보험은 누가 가입하고 비용은 누가 낼까