세입자 보호를 위해 만들어진 전세 계약갱신 청구권이 집주인을 곤란하게 만드는 사례가 늘어나고 있습니다. 교묘하게 법을 악용하는 세입자들이 전세 계약갱신 청구권을 이용해서 집주인에게 피해를 주고 있기 때문인데요. 필자의 지인이 경험한 사례를 들어 안나가고 버티는 세입자 유형을 알려드리겠습니다.
본, 포스팅은 안나가고 버티는 세입자들의 유형에 대해 다루고 있으며, 어떤 방법으로 대처해야 피해를 입지 않고 원만하게 해결할 수 있는지 알려드리겠습니다.
전세 계약갱신 청구권 이란
무섭게 치솟는 부동산 가격 때문에 전세 가격이 요동을 치자 정부에서 세입자를 보호한다는 명목으로 만든 임대차 3법 중에 하나가 전세 계약갱신 청구권 입니다. 집주인의 동의가 없어도 세입자가 원한다면 무조건 계약기간 2년을 연장할 수 있는 법인데 이점을 악용하는 세입자가 늘어나고 있습니다.
임대차 3법은 2년 전세 계약 후 세입자가 원한다면 2년에 한해서 한번 더 계약 갱신이 가능하도록 하고 있으며, 전월세상한제가 적용되어 계약 갱신시 이전 임대료 또는 전세 가격의 5% 이내에서만 인상하도록 제한하고 있고, 마지막으로 모든 임대 계약을 체결 후에 30일 이내에 지자체에 계약 내용을 신고하도록 되어 있습니다.
- 계약 갱신 청구권
- 전월세 상한제
- 전월세 신고제
안나가고 버티는 세입자 유형
말 바꾸는 세입자
필자의 지인이 전세를 주고 있는데 만기일이 도래할 때 쯤 세입자로부터 연락이 왔습니다. 전세 계약 연장이 가능한지 물어본 세입자는 연장이 안된다면 다른데로 이사를 가야하니 결정을 해달라는 내용이었는데요. 전세를 너무 싸게 내놓은 지인은 세입자에게 계약 연장을 원하지 않는다고 통보했고, 세입자는 다른데로 이사를 가겠다고 답변했습니다.
집주인인 지인은 부동산을 통해서 전세 세입자를 알아봤고, 이전 전세 가격보다 5천만원이 높은 가격으로 계약을 하겠다는 세입자를 만났습니다. 이전 세입자가 이사를 가기로 했기 때문에 만기일 즈음에 입주하는 것으로 새로운 새입자와 계약을 했습니다.
문제는 지금부터 였습니다. 새로운 세입자와 계약을 마친 후 이전 세입자에게 이 사실을 통보하고 언제쯤 집을 비워줄 수 있는지 문의했는데, 이전 세입자가 말을 바꿔버렸습니다. 이사갈 집에 문제가 생겨 전세 계약을 2년 연장해 달라는 것인데요. 이미 새로운 계약을 해버린 집주인이 거부하자 전세 계약갱신 청구권을 행사해버린 것입니다.
황당한 집주인은 안나가고 버티는 세입자를 내보내기 위해 백방으로 방법을 찾아 봤지만, 현행법 임대차 3법에 준하는 전세 계약갱신 청구권을 행사하는 이전 세입자를 내보낼 방법은 없었습니다. 결국 새로운 계약은 파기했으며, 계약금 반환에 이어 위약금까지 물게 됐습니다.
만기 후 5개월만 봐달라는 세입자
세입자에게 당해 분통을 터트리는 지인의 말을 듣고 안나가고 버티는 세입자 유형을 찾아보니 이보다 더 기가막힌 사연들이 많습니다. 앞선 세입자는 이사갈 집에 문제가 생겨 어쩔 수 없다 하더라도 이 경우는 고의적으로 법을 교묘하게 이용한 수법입니다.
전세 계약갱신 청구권은 세입자의 권리이지만, 집주인이 직계 존비속을 포함한 가족들이 들어와 살 경우에는 계약갱신 청구권을 거절할 수 있습니다. 이 경우 세입자는 어쩔 수 없이 집을 비워줘야 하는데 전세계약 만기 후 5개월이 있어야 이사를 갈 수 있다는 딱한 사정을 집주인이 받아 들이면서 문제가 생겼습니다.
어차피 집주인 본인이 들어와 살 집이기 때문에 세입자의 딱한 사정을 봐주면서 전세계약 연장을 했습니다. 계약서 갱신을 하면서 특약 사항에 ‘5개월 이내 이사갈 집을 구하게 되면 그 즉시 집을 비워줄 것’과 ‘집을 구하지 못하더라도 5개월이 되는 시점에 무조건 집을 비워줄 것’을 명시했습니다.
집주인은 세입자의 딱한 사정을 봐주면서도 혹시 모를 안나가고 버티는 세입자를 우려해 특약 사항을 포함한 계약을 했지만, 결과적으로 이는 독이되는 악수였습니다. 5개월이 지나도 나가지 않는 세입자에게 집을 비워달라 요구하자 세입자는 지난번 계약을 하면서 자동으로 2년 연장 계약이 되었기 때문에 나갈 이유가 없다라고 버티게 된거죠.
황당한 집주인은 특약 사항이 기재된 임대 계약서를 들고 법적으로 해결할 방법을 찾아 봤지만, 결과적으로 세입자 보호를 위한 임대차 3법에 의해 전세 계약갱신 청구권이 인정되는 상황이 되어버려 안나가고 버티는 세입자를 내보낼 방법은 없었습니다.
이사비용 퇴거비용 청구하는 세입자
집주인이 실거주를 위해 계약갱신을 거절 했지만, 세입자는 집주인이 실제로 거주할지 증명해 달라는 황당한 요구를 하는 경우도 있습니다. 내가 내 집에 들어가 살거라는데 이걸 증명하라니 황당하지 않을 수 없는데요. 실랑이를 하다가 계약 만료 기간이 지나서도 안나가고 버티는 세입자는 계약 기간이 지났으니 자동 연장으로 볼 수 있다며 앞으로 2년간 나가지 않겠다는 경우도 있습니다.
이런 경우가 SNS에 자주 등장하다보니 계약갱신을 거절하는 집주인은 안나가고 버티는 세입자가 무섭게만 느껴집니다. 더욱이 이런 점을 노려 세입자는 계약갱신을 요구하거나 실거주를 입증하라는 요구를 하지 않고 깔끔하게 나가 줄테니 이사비용이나 퇴거비용을 달라는 황당한 요구도 생깁니다.
실제로 곤란한 상황이 되어 돈 잃고 일 꼬일까봐 퇴거비용 1천만원을 지원해주고 세입자를 내보내는 집 주인들이 있습니다. 이사라는게 집을 비워주고 다음 집에 들어갈 때 돈줄이 연결되기 때문에 조금이라도 삐걱거리면 곤란한 상황에 직면하게 되므로 이를 피하고자 돈으로 해결하는 집주인이 늘고 있습니다.
버티는 세입자 내보내는 방법
안나가고 버티는 세입자를 대하는 태도는 신중해야 합니다. 현행법을 잘 이해하고 세입자와 소송전에 들어갈 것을 대비해서 계약갱신을 거절 할 수 있는 헛점이 있는지 부터 분석하고 정리해 놓는게 순서입니다.
전월세 임대차 법에는 집주인이 계약갱신 청구권을 거절 할 수 있는 경우는 여러가지가 있습니다. 당연히 실거주를 목적으로 한다면 계약 연장을 거절할 수있고, 더불어 2회 이상 임대료가 체납 되었을 경우, 건물의 일부를 고의나 과실로 파손한 경우, 건물의 일부 또는 전부를 전대한 경우 입니다.
또한, 이런 경우가 아니더라도 섣불리 몇개월 더 살게 해준다든가, 집을 비워달라는 요구 없이 만기일을 지나치는 것은 세입자가 버티는데 유리하기 때문에 주의해야 합니다.
만약, 세입자가 이사갈 집을 구하기 위해 5개월만 더 살게 해달라고 한다면, 전세 계약을 연장하는 게 아니라 단기 월세로 전환해서 편의를 봐주고 내보내는 방법도 있습니다.
내용증명 부터 보내야
안나가고 버티는 세입자를 상대로 임대인이 계약 갱신을 거절할 수 있는 항목이 있는지 꼼꼼히 분석해서 정리했다면, 소송에 돌입하기 전에 그와 관련된 내용으로 집을 비워달라는 내용증명을 보내야 합니다. 소송 전에 내용증명이 발송된 기록은 승소를 위한 첫걸음이라 생각해야 합니다.
명도 소송으로 마무리
안나가고 버티는 세입자의 무기는 묵시적 갱신이나 계약갱신 청구권 입니다. 앞서 말씀드린 주의사항을 잘 지킨다면 법적으로 세입자가 보호받을 것은 없습니다. 계약갱신 거절을 할 수 있는 내용으로 내용증명을 발송했다면 명도 소송으로 마무리 하는게 좋습니다. 다만, 명도 소송은 법률 전문가의 도움을 받는게 비용은 들어가지만 다른 문제를 야기시키지 않고 깔끔하게 마무리 지을 수 있는 방법입니다.
이사으로 안나가고 버티는 세입자 유형 3가지였습니다. 서로 서로 배려하는 사회가 되어야 하는데 법률이 세입자와 집주인의 분쟁을 부추기는 세상이 되어 아쉽네요.
✓ 전세 원상 복구 처리 기준 4가지(ft.월세 포함)