요즘 빌라나 원룸 전세계약시 사기 계약으로 보증금을 돌려 받지 못하는 사례가 늘어나고 있어 세간의 이슈가 되고있습니다. 넉넉하지 않은 살림살이인데 임차 보증금마저 사기당하면 그 고통은 말로 표현이 안됩니다. 때문에 작은 금액이지만 내 보증금을 지키려면 최소한 원룸 계약 주의사항 3가지 정도는 알고 있어야 합니다.
본 포스팅은 원룸 계약전에 부동산 중개업소에 맡기지 않고 스스로 체크해 볼 수 있는 원룸 계약 주의사항을 다루고 있습니다.
원룸 계약 개요
2월이 되면 원룸에 월세나 전세를 살기 위해 분주하게 부동산을 왔다갔다 합니다. 대학에 입학해서 기숙사에 들어가지 못하는 학생들은 집이 멀다면 원룸에 살아야 하고, 취직을 해서 사회생활을 시작하는 사회 초년생들이 처음으로 부모님 품을 떠나 독립을 하는 시기이기 때문입니다.
가뜩이나 빌라 전세 사기범들이 극성을 부리는 시기인데, 원룸 계약 주의사항을 미리 체크하고 계약하지 않으면 큰 낭패를 볼 수 있습니다.
대학교 1학년 또는 사회 초년생들은 부동산 계약을 경험해보지 못했기 때문에 부모님들이 도움을 주기도 하지만, 어른들도 계약할 때 부동산 중개업자의 말만 듣고 판단을 하는 경우가 대부분이라 스스로 체크해야할 방법을 아는 사람은 많지 않습니다.
특히, 원룸처럼 한 건물에 여러명의 세입자가 살고 있는 임대차 계약을 할 때는 나와 집주인 간의 계약만 따질게 아니라 같은 건물에 살고 있는 다른 세입자까지 따져서 보증금을 돌려 받을 수 있는지 판단해야합니다.
세입자가 많으면 많을 수록 중개업자는 돈이 많은 건물주이기에 문제될게 없고, 안심하고 계약해도 된다고 합니다. 원룸 보증금이라고 해봐야 2~3천만원이기 때문에 이걸 누가 떼먹냐고 큰소리 치치만 원룸이 10개 있는 건물이라면 보증금만 2~3억입니다.
원룸 계약 주의사항
부동산 계약시 자주 듣게 되는 용어중에 확정일자나 근저당은 어느정도 이해하고 있습니다. 하지만 원룸 계약 주의사항을 셀프체크 하려면 소액보증금 우선변제권, 근저당비율 등 다소 어려운것 같은 용어도 이해할 수 있어야 합니다.
최대한 쉽게 이해할 수 있도록 주의사항 3가지를 설명해 드릴테니 천천히 읽고 활용해 보시기 바랍니다.
근저당에 대해 이해하자
주택이나 건물을 담보로 은행에서 돈을 빌리면, 해당 건물에 근저당이 잡힙니다. 돈을 빌린 사람은 집주인이기 때문에 집주인 소유로된 해당 담거 물건의 등기부등본에 근저당 금액이 명시되어 있는데요. 등기부등본에 ‘채권최고액’이라고 써있는게 근저당 금액입니다.
만약, 해당 건물이 KB시세로 10억이라고 하고, 채권최고액이 6억이라고 가정했을 때, 4억 원의 여유가 있기 때문에 보증금 3천만원짜리 원룸 계약 하는데 문제가 없을까요? 그렇다는 대답을 했다면 원룸 계약 주의사항을 전혀 모르는 분입니다.
은행이 돈을 빌려 줄때는 반드시 돌려 받을 수 있을 만큼 보수적으로 계산해서 빌려줍니다. 예를들어 지금 팔아도 10억원을 받을 수 있는 건물을 담보로 돈을 빌려주지만, 이 건물에는 원룸 세입자가 살기 때문에 소액보증금 우선변제권 혜택을 받을 수 있는 금액은 제외하고 돈을 빌려줍니다.
예를들어 원룸이 10개라면, 소액보증금 우선변제권 한도는 지방의 경우 2천만원이기 때문에 건물 시세에서 총 2억원을 제외하고 돈을 빌려줍니다. 건물이 경매로 넘어가면 은행이 채권순위 1순위지만 소액보증금은 법으로 정해놨기 때문에 은행에서는 손댈 수 없는 돈입니다.
그 다음, 은행에서 돈을 빌려줄 때 담보비율을 정하는데 평균 70% 입니다. 예를들어 위와같은 상황이라면 시세가 10억이지만 담보로 인정되는 금액은 7억원이며, 소액보증금 우선변제권 혜택으로 묶인 2억원을 제외하면 5억원 대출이 가능합니다. 여기에 근저당률을 120%로 잡아 6억 대출이 된 상황이라면!!!
3천만원짜리 보증금이지만 최악의 경우 보증금을 돌려 받지 못하는 상황이 올 수도 있습니다. 결론적으로 상당히 고민스러운 계약건인 셈입니다.
다른 세입자 보증금을 확인하자
위와 같은 상황이라면 내가 보증금을 받을 수 있는지 계산해 봐야 합니다. 은행에서 가져갈 6억원은 확인되었기 때문에 두번째로 확인해야할 것은 이미 들어와 살고 있는 다른 세입자들의 보증금입니다.
집주인이나 중개업자는 다른 세입자들 각각의 보증금이 얼마인지 알려주지 않습니다. 그렇다고 확인할 수 없다면 내 보증금을 받을 수 있는 상황인지 계산할 수 없겠죠.
원룸이 10개짜리인 건물이지만, 몇명이 들어와 살고 있는지 총 보증금은 얼마인지 알려면 대법원 인터넷 등기소에서 확인할 수 있습니다. 여기서는 나보다 먼저 들어와 살고 있는 사람들 몇명인지, 보증금은 얼마인지 등의 임대차 현황을 볼 수 있습니다.
세입자 모두 보증금이 3천만원이고 5명이 살고 있다고 가정하면, 총 보증금은 1억 5천만원 입니다. 이 금액에서 지방의 경우 소액보증금 우선변제권 해택으로 2천만원씩 5명분을 빼면 남는 돈은 5천만원 입니다. 다른 세입자의 임대차 현황을 확인해야 하는 이유입니다.
더불어 2023년에 추진되고 있는 개정안에는 지방의 소액보증금 우선변제권으로 변제 받을 수 있는 최대 한도는 500만원 늘어난 2,500만원입니다. 검토 중인 사안이며 아직 확정된 법안은 아닙니다.
보증금 환수가 가능한 근저당 비율을 확인하자
마지막으로 최악의 상황을 대비해 내 보증금을 지킬 수 있는지 계산해야 합니다. 원룸 계약 주의사항 3가지 중에서 산술적으로 정확한 계산은 아니지만, 계약을 할지 말지 판단을 해야할 때는 꼭 필요한 방법입니다.
만약, 해당 건물이 경매로 넘어간다면 얼마나 받을 수 있을까요? 유찰 횟수에 따라서 최종 낙찰 금액은 달라지므로 예상할 수 없지만, 수많은 주택 또는 원룸 건물 경매에 대한 데이터가 있으니 예측 해볼 수는 있습니다.
상가 건물이 아니고서는 주택 또는 원룸 건물의 평균 낙찰수준은 시가에 70% 수준입니다. 결국 낙찰 금액을 7억원으로 예상할 수 있는데, 여기서 은행이 먼저 가져가는 돈은 6억원, 기존 세입자와 나를 포함해 6천만원을 가져가면 4천만원이 남습니다.
아직 소액보증금 우선변제권으로 2천만원을 추가로 더 받을 수 있으니 이 원룸 계약은 체결해도 됩니다. 하지만, 경매 낙찰 금액이 7억원이라는 보장이 없으니 판단은 중개업자가 아닌, 본인이 직접 해야합니다.
이상으로 원룸 계약 주의사항 3가지를 알려드렸습니다. 집을 사는 것도 아니지만, 부동산 계약시 주의사항이나 지식들을 하나씩 쌓아간다면 절대 피해보는 일은 없을 것입니다.