본 포스팅은 집주인 세금 체납 확인으로 전세 사기를 예방하는 방법을 안내하고 있습니다. 빌라왕 전세 사기 수법을 보면 상상을 초월할 정도인데 소중한 내 보증금을 지키려면 단 하나의 의구심도 그냥 넘어가면 안되기 때문에 집주인이 세금을 제대로 납부했는지도 확인해야 합니다.
필자의 경우 전세를 살면서 확정일자를 받아 놓기만 하면 문제될게 없었지만, 요즘 전세 사기는 누구도 예상하지 못하는 방법이 동원되므로 주택도시보증공사가 올해 4월 부터 임대인의 체납 여부를 임차인이 확인할 수 있는 기능을 제공하고 있습니다.
전세 사기 예방 체크사항
집주인이 집을 임대해 주는 조건으로 세입자는 보증금을 담보로 집주인에게 맡겨두는 방식을 전세라고 합니다. 집주인은 보증금을 받아서 돈을 굴리면서 수익을 내거나, 다른 집을 구매하는 자금으로 사용하기도 하는데, 계약 기간이 만료되면 세입자에게 돌려줘야 하는 돈입니다.
간혹 세입자가 나가야 하는데 집주인이 보증금을 다른 곳에 투자하거나 사용해서 약속된 기간 내에 보증금을 돌려 주지 못하는 경우가 있습니다. 한 두달 늦게 줘도 돌려주기만 한다면 다행이지만 처음부터 돌려주지 않을 목적으로 전세 사기를 계획하는 나쁜 사람들이 있기에 전세 사기 예방을 위한 몇 가지 체크를 해야 합니다.
- 집주인 세금 체납 여부
- 해당 물건에 대한 담보 대출 여부
- 집주인과 등기부등본상 소유자 동일 여부
- 계약서에 특약으로 융자를 발생하지 않는 다는 항목 기재
- 계약서 작성 후 확정일자 받기
- 계약 및 전입신고 후 6개월 이내 보증보험 가입
집주인 세금 체납 여부의 중요성
집주인이 세금을 냈는지 내지 않았는지 세입자가 알 필요가 없다고 생각할 수 있습니다. 필자의 경우에도 1년 동안 내야하는 국세와 지방세를 모두 합해도 100만원 정도 밖에 되지 않기 때문에 세금 100만원 때문에 전세 보증금 1~2억원을 받지 못할까? 의문을 가질 수도 있습니다.
하지만, 필자는 월급쟁이 직장인이고 재산이 많지 않기 때문에 세금이 얼마 되지 않지만, 부동산을 많이 소유하고 있거나 사업을 하는 사업자는 1년에 세금으로 납부해야할 금액이 수억원에 이를 수도 있습니다.
특히, 개인사업자로 주유소를 운영하고 있는 필자의 친구는 주유소는 임대하여 운영하고 있지만, 1년동안 납부해야 할 부가세와 소득세, 직원들 4대 보험료를 포함하면 1년에 세금으로 내야하는 금액이 20억원에 이릅니다.
집주인 세금 체납 확인이 중요한 이유는 내 보증금을 맡겨둔 집주인에게 채무가 발생했는데 그 채무가 국세나 지방세와 같은 세금이라면 확정일자를 받고 별 짓을 다했어도 집주인의 재산은 세금을 채우는데 먼저 사용되기 때문입니다.
한마디로, 경매로 넘어가 매각 금액이 들어오면 가장 먼저 국세와 지방세로 가져가고 남은 금액 중에 은행과 내가 우선순위를 따지게 되므로, 미납된 세금의 규모가 크다면 내 전세 보증금은 단 한푼도 가져갈 수 없기 때문입니다.
집주인 세금 체납 확인 시점
전세 사기 예방을 위해서 집주인 세금 체납 확인은 시점이 중요합니다. 집주인과 임대차 계약을 체결 한 이후에 체납이 확인된다면 계약금을 날리고 계약을 파기하던가 아니면 사는동안 별일 없기를 기도하면서 마음 졸이고 살아가야 하기 때문입니다.
물론, 집주인 세금 체납 확인은 2023년 4월 부터 시행되고 있기 때문에 그 이전에 전세 계약을 하고 살고 있는 분들은 집주인이 본의 아니게 사정이 어려워져 세금 체납을 하고 있을 수 있으므로 늦었다고 생각 말고 집주인 세금 체납 확인을 하는게 좋습니다.
임대차 계약 체결 전
전세 사기 예방을 위해서 집주인 세금 체납 확인은 임대차 계약을 체결하기 전에 하는게 가장 효과적입니다. 하지만, 아직 계약을 하지 않은 상태에서 무분별하게 집주인의 체납 여부를 조회할 수는 없기 때문에 임대차 계약을 체결하기 전이라면 집주인의 동의가 있어야 합니다.
따라서, 계약 체결 전에는 집주인의 신분증 사본과 내 신분증을 가지고 전국에 있는 세무서와 집주인이 거주하는 지역의 시, 군, 구청의 세무부서에서 확인할 수 있습니다.
임대차 계약 체결 후
만약, 확인을 하지 못하고 임대차 계약을 체결 했다면 지금이라도 집주인 세금 체납 확인을 해야 합니다. 사실, 계약 전에 확인을 했어도 가끔 확인을 하는 것이 보증금을 지킬 수 있는 방법이므로 귀찮아도 체크해야 합니다.
임대차 계약을 체결 했다면, 집주인 세금 체납 확인은 집주인의 동의가 필요 없기 때문에 훨씬 수월합니다. 임대차 계약서와 내 신분증만 가지고 세무서나, 시군구청 세무과에 가면 바로 확인할 수 있습니다.
기타 자주하는 질문
왜 세무서와 시군구청 세무부서를 가야하나요?
우리나라의 세금 종류는 크게 국세와 지방세로 나뉩니다. 종합부동산세나 부가세, 소득세, 증여세, 상속세, 인지세, 법인세 등이 나라에서 관리하는 국세이고, 자동차를 취득할 때 내는 취득세, 등록면허세, 지방소비세, 주민세, 재산세, 자동차세 등은 지방자치단체에서 관리하는 지방세입니다.
세금을 관리하고 징수하는 기관이 다르기 때문에 집주인 세금 체납 확인을 하기 위해서는 세무서와 지방자치단체의 세무과 두 곳을 모두 가야 합니다. 귀찮아도 어쩔 수 없습니다. 두 기관의 세금 관련 정보가 전산으로 공유되지 않기 때문에 양쪽에서 모두 확인해야 합니다.
집주인 주민등록증을 분실했다면?
집주인이 주민등록증을 분실해서 신분증 사본을 제공하지 못하는 상황이라면, 신분증을 대체할 수 있는 운전면허증, 여권, 보트조종면허증 등이 있습니다. 3가지 모두 신분증으로 인정되므로 집주인이 신분증이 없어서 동의하지 못한다는 거짓말은 통하지 않습니다.
월세 계약할 때도 확인할 수 있나요?
임대차 계약이라면 월세와 전세가 모두 포함되기 때문에 집주인 세금 체납 확인이 가능하지만, 임대차 보증금이 1천만 원을 넘어야 체납 여부를 확인할 수 있으므로, 월세 계약이라도 보증금이 1천만 원이 넘어야 합니다.
이상으로 집주인 세금 체납 확인이 중요한 이유와 확인시 필요한 것들을 정리해 드렸습니다.
✓ 전세 보증금 반환 보증 보험은 누가 가입하고 비용은 누가 낼까