아파트 분양을 받으려고 분양공고를 보다보면 공공주택과 국민주택, 민영주택이라는 말이 있습니다. 민영주택은 민간업체가 돈을 들여서 분양하는 걸로 이해되는데, 공공주택과 국민주택은 같은 말 같은데 구분해서 사용하는 것을 보면 분명 다른 의미를 가지고 있을 거라 생각되네요. 여러분은 어떻습니까? 공공주택과 국민주택 차이를 알고 있나요?
청약을 한두번이라도 해보신 분들은 이게 뭐라고 포스팅까지 하지? 라고 생각하시겠지만, 청약을 처음 해보는 분이나 신혼부부처럼 사회초년생들에게는 글자 하나만 달라도 어렵게 느껴지는 게 사실입니다. 더구나 한두푼도 아닌 수억원짜리 집을 분양 받는데 뜻을 모르고 청약 신청을 할 수도 없으므로 머리만 아플 따름이죠.
이렇게 신혼부부나 사회 초년생들이 아파트 청약을 하는데 있어서 자주 질문하게 되는 공공주택과 국민주택 차이를 알기 쉽게 설명 드리겠습니다.
아파트 분양이란
아파트를 새로 지어서 분양하려면, 집을 짓는 사람과 돈을 내는 사람, 그리고 건설과 행정업무, 해당 관청에 필요한 허가를 받는 총괄회사가 있어야 합니다. 집을 짓는 사람은 시공사가 되고, 돈을 내는 사람은 청약자가 됩니다. 그리고 총괄회사는 시행사라고 합니다.
이해하기 쉽게 현대건설에서 힐스테이트 브랜드의 아파트를 공급하는데 시공사는 현대건설 이지만, 시행사는 해당 아파트를 지을 때만 존재하는 새로운 법인을 현대건설에서 만들어 부지 확보부터, 인허가 관련 행정업무, 그리고 시공사의 공사 감독까지 맡게 됩니다. 이런 형태를 민간분양주택이라고 합니다.
비슷하지만, 우리가 잘 알고있는 LH공사가 시행사 역할을 하면서 건설업자들에게 공사를 위탁하여 공급하는 아파트를 공공분양주택이라고선 합니다. 즉, 나라에서 지정한 공공기관이 땅을 사서 인허가를 받고 청약자를 모아서 아파트를 지어 공급하는 게 공공주택입니다.
공공주택은 LH만 지을 수 있는건 아닙니다. SH공사처럼 서울시에서 운영하는 공기업이나, GH공사와 같은 경기주택공사가 공급하는 아파트도 공공주택입니다. 즉, 국민의 세금으로 운영하는 공공기관이 분양하는 아파트가 공공주택으로 분류됩니다.
이렇게 아파트를 분양하는 형태는 민간분양과 공공분양 두가지 방법으로 분양되는게 보통입니다. 그외에는 지역주택조합이라하여 조합원들이 십시일반 돈을 분담해서 시행사 역할을 하는 형태의 주택공급 방법이 있지만, 조합원들의 이권 싸움으로 얼룩지는 경우가 많아서 청약자들이 선호하는 분양은 아닙니다.
도데체 공공주택과 국민주택 차이는 뭘까
지금까지 공공주택과 민간주택이라는 말은 나왔는데, 국민주택은 한번도 언급되지 않았죠? 결론부터 말씀드리면 공공주택과 국민주택 차이가 있는게 아니라 공공주택 내에 국민주택이 있는 것입니다.
다시말해서, 국민주택은 나라에서 공급하는 아파트냐 민간 건설사가 공급하는 아파트냐와 같이 공급하는 주체에 따라서 구분되는게 아니라 공공주택의 하위개념으로 아파트 면적이 25평형 이하인 주택을 말합니다.
- 무주택자들에게 분양하기 위해 저렴하게 공급하는 주택
- 정부에서 만들어 분양하는 주택중에 하나
- 국민주택 전용면적 85m2 이하(수도권)
- 국민주택 전용면적 100m2 이하(읍면단위 지역)
공공주택은 LH, SH, GH등이 직접 건설하거나, 정부나 지자체, 주택기금으로부터 자금을 지원받아, 집없는 서민들을 위해서 저렴하게 주택을 공급할 목적으로 제공되고 있습니다. 공공주택으로 공급되는 아파트도 19평형, 25평형, 30평형, 35평형 등 다양한 면적의 주택을 공급하는데 그중에서도 서민들을 위해서 25평형 이하를 더욱 저렴하게 공급하고 이를 국민주택이라 부릅니다.
하지만, 수도권이 아니면서 도심지역이 아닌 읍면단위 지역에서는 국민주택으로 공급되는 주택의 면적은 100m2까지 완화됩니다.
또한, LH나 SH가 직접 주택을 지어 공급하더라도 전용면적 85m2 이상의 아파트는 민영주택으로 취급하여 분양시에도 1주택 이상인 분들도 청약이 가능하고, 민영주택에 준하는 분양조건을 적용받습니다.
공공분양 국민주택의 장단점
공공분양의 장점으로는 민간분양에 비해서 입주시기가 1년정도 빠릅니다. 계약금과 중도금이라는 목돈이 들어가고 2년동안 이자를 부담하는 것과 3년 동안 이자를 부담하는 것은 매우 큰 차이입니다. 또한, 신혼부부 특별공급, 다자녀 특별공급, 생애최초 특별공급 등의 특별공급 물량이 민간분양 보다 많이 배정되므로 저소득 무주택자가 집을 구하기 유리합니다.
- 분양가가 저렴하다
- 입주시점이 1년이나 빠르다
- 특별공급 물량이 민간분양보다 훨씬 많다
반면, 공공분양의 단점도 있습니다. 보통 주공아파트에 산다는 것 만으로 사람을 무시하는 경향이 있고, 심한 경우에는 주공에 사는 아이들과 자신의 아이가 놀지 못하게 하는 사회적 문제가 심각했던 적도 있습니다. 아파트단지 이름이 LH로 시작하면 못사는 아파트라고 인식되기도 했었죠.
하지만, 이런 문제도 해소할 수 있습니다. 요즘은 아파트 주민들이 돈을 모아서 아파트를 건설한 민간건설사의 브랜드를 아파트 이름으로 설치할 수도 있어, 입주하고 나면 공공분양 아파트인지 민간분양 아파트인지 알 수 없게 됩니다.
- 주공아파트라는 사회적 편견이 있다
- 민간 브랜드 아파트에 비해서 품질이 떨어진다
또한 LH, GH, SH가 짓거나 주택기금에서 짓는 공공분양 주택이라도 실제 건설은 민간건설사 들이 공사하기 때문에 품질 면에서도 민간분양 주택과 큰 차이가 없어지고 있는 추세입니다.
이상으로 공공주택과 국민주택 차이와 국민주택 장단점을 정리해 드렸습니다. 신혼부부나 사회 초년생들이 청약을 하는데 도움이 되었으면 좋겠네요.
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