수익형 블로그 수입으로 직장에 다니지 않아도 될때면 스쿠버다이빙 샵을 운영하는게 은퇴 후 목표입니다. 그래서 요즘은 회사일도 해야하고 블로그도 써야하고 다이빙 샵을 운영할 좋은 땅도 보러 다닙니다. 그런데 땅 공부를 하다보니 공시지가 실거래가 차이가 뭔지 알아야 투자도 할 수 있더군요.
필자는 그동안 땅을 보러 다닌적은 없고 부동산 거래라고 하면, 주거용 아파트 매매를 위해 부동산과 상담을 하거나, 등기를 하기 위해 법무사를 찾아간 것 밖에 없어서 사실 부동산 용어만 들으면 머리가 아파옵니다. 법률용어도 어려운데 부동산 관련된 법률용어는 더 어려운것 같습니다.
오늘 포스팅은 부동산 관련 용어중에 공시지가 실거래가 차이를 다루고 있습니다.
공시지가 실거래가 차이 질문부터 틀렸다!
아파트와는 달리 땅은 같은 지역에 붙어있다고 해도 매매가격이 비슷하지 않고 천차만별이며, 공시지가는 비슷하지만 실거래가는 땅의 생김새와 위치, 진입로 유무, 지목, 주변 환경에 따라서 매매가격에 많은 영향을 미치게 됩니다.
다이빙 샵은 상업시설이기 때문에 지목이 대지면 가장 좋지만, 전이나 답을 사서 지목을 변경하는게 비용은 저렴하게 들어가죠. 이런 이유로 땅 공부를 하고 있는데 공시지가 실거래가 차이와 공시가격, 표준 공시가격, 개별 공시가격 등 비슷하지만 뜻이 다른 용어들로 머리가 아파옵니다.
이참에 부동산 용어를 정리하다보니 사실 공시지가 실거래가 차이라는 질문부터 틀렸다는 걸 알게되었습니다. 많은 사람들이 이 같은 질문을 하지만 그들이 진짜 궁금한 것은 공시가격 실거래가 차이입니다. 이제부터 설명드리는 부동산 용어를 이해하면 왜 그런지 쉽게 알 수 있습니다.
반드시 알아야할 기초 부동산 용어
실거래가
따로 설명하지 않아도 대부분 실거래가의 의미는 잘 알고 있을 것 같네요. 실거래가는 말 그대로 실제 거래되는 가격을 의미하는데 이것은 부동산을 파는 사람과 사는 사람의 협의에 의해 결정되는 가격입니다. 그러므로 같은 부동산을 하루 차이로 거래를 하더라도 실거래가는 크게 다를 수 있습니다.
우리가 실거래가에 대해 정확히 알아야 하는 것은 가격이 결정되는 절차가 아니라, 실거래가가 부동산을 거래하는 당사자들에게 미치는 영향입니다. 그것은 바로 세금입니다.
- 파는 사람 : 양도소득세 부과 기준
- 사는 사람 : 부동산 취득세 부과 기준
실거래가가 결정되면 사는 사람은 실거래가를 기준으로 취득세를 내야하며, 파는 사람은 이전에 샀던 금액보다 비싸게 팔았다면 그 차액에 대한 양도세를 내야합니다. 따라서 실거래가 금액이 크면 클 수록 세금을 많이 내야하기에 아파트 거래시 세금을 줄이기 위해 다운계약서를 체결하는 사례도 발생합니다. 다운계약서는 엄연한 불법입니다.
또한, 실거래가는 부동산 거래후 30일 이내에 정부에 신고를 해야하고, 신고하지 않으면 등기 이전을 할 수 없고 벌금이 부과되므로 거래 당사자는 거래가격을 허위로 조작하거나 신고를 미룰 수 없습니다.
아파트는 해당 단지의 시세라는게 있어, 같은 단지의 다른 호수를 거래하더라도 금액적으로 큰 차이는 없습니다. 하지만 토지는 같은 지역에 있더라도 여러가지 이유로 가격이 천차만별이기 때문에 원하는 토지가 있으면 최근 실거래가를 알고, 파는 사람과 협의하는게 좋습니다.
요즘은 토지와 건물의 실거래가를 조회할 수 있는 시스템들이 잘 되어 있습니다. 특히 땅을 살때는 아파트와는 다르게 접근해야 하므로 아래 글을 참고하시면 도움이 되실겁니다.
공시지가
공시지가 실거래가 차이가 궁금했지만, 이 둘은 차이를 비교할 대상이 아닙니다. 왜냐하면 실거래가는 건물과 토지 등 모든 부동산의 실제 거래 가격을 말할때 사용하지만, 공시지가는 오로지 토지의 가격만 말할때 사용되는 용어이기 때문이죠.
공시지가는 실제 거래되는 가격이 아니라 토지보상금이나 각종 부동산세 산정을 위해서 정부나 지자체가 정해놓은 토지 가격입니다. 실거래가와는 비슷할 수도 있고 몇 배나 차이날 수도 있으므로 공시지가가 비싼 땅이라고 해서 가치가 있는 땅이라고 할 순 없습니다.
- 토지보상금 기준
- 각종 부동산세 산정 기준
많은 분들이 공시지가와 공시가격이 같은 의미라고 알고 있지만, 공시지가는 오로지 땅에 대한 가격이며, 공시가격은 땅에 건물을 포함한 가격이라는 것을 잊지 마십시요.
공시지가는 표준 공시지가와 개별 공시지가로 나뉘는데, 전국의 모든 토지에 대해서 공시지가를 관리하려면 힘들기 때문에, 정부에서는 대표성이 있는 50만 필지에 대해서 공시지가를 정해서 발표하는데 이를 표준 공시지가라 하고, 지자체에서는 표준 공시지가를 기준으로 나머지 토지의 공시지가를 발표하는데 이를 개별 공시지가라 합니다.
- 표준 공시지가 : 대표성이 있는 토지 50만 필지의 가격을 정부에서 산정
- 개별 공시지가 : 표준 공시지가를 기준으로 지자체에서 산정
공시가격
공시가격을 이해하면, 공시지가 실거래가 차이라는 말이 왜 잘못되었는지 알수 있습니다. 실거래가의 비교 대상은 토지와 건물을 모두 포함한 공시가격이기 때문이죠.
부동산 거래시 발생하는 취득세와 양도세 부과 기준이 실거래가라면, 공시가격은 부동산을 보유하고 있는 기간에 부과되는 재산세와 종합부동산세의 부과 기준이 됩니다. 종합부동산세 부과 기준이 된다는 것은 공시지가와 달리 토지(땅), 건물이 모두 포함된다는 말이죠.
- 재산세 부과 기준
- 종합부동산세 부과 기준
우리가 자주 거래하는 주택에 대한 공시가격을 예를들어 설명하면, 공시가격은 표준 단독주택, 개별 단독주택, 공동주택 등 3가지 가격으로 구분됩니다.
공시지가와 마찬가지로 전국의 모든 주택에 대해 정부가 일일이 발표할 수 없기 때문에, 대표성이 있는 주택 22만 가구를 정부에서는 표준 단독주택 공시가격을 발표하고, 이를 기준으로 지자체에서는 개별 단독주택 공시가격을 발표하게 됩니다.
- 표준 단독주택 공시가격 : 대표성 있는 22만 가구를 정부에서 발표
- 개별 단독주택 공시가격 : 나머지 주택에 대해 지자체에서 발표
- 공동주택 공시가격 : 표준 공시가격 발표없이 별도의 공시가격 발표
다만, 아파트와 같은 공동주택은 단독주택과는 다르게 표준 공시가격을 발표하는 절차 없이 바로 공동주택 공시가격을 발표합니다.
이상으로 공시지가 실거래가 차이 아니, 공시가격 실거래가 차이에 대해 설명 드렸습니다. 알고보면 어렵지 않은 부동산 용어지만 투자 전에 부동산 가치와 사후 비용, 세금 문제등을 알고 결정하려면 기본적은 용어 이해는 필요합니다.