신학기를 앞두고 이사를 준비하는 학생도 많고, 학교 근처 원룸촌에 자취방을 구하려는 신입생 부모님들도 많은 시기 입니다. 대부분 원룸은 월세로 세를 놓고 계약을 하지만, 가끔은 전세로 나온 매물을 보고 전세 계약을 하는 분들도 있죠. 하지만 여기서 원룸 전세를 조심해야 하는 이유 몇가지를 알고 결정하길 바랍니다.
모든게 그렇지만 좋은 조건임에도 사람들이 많이 하지 않는 것들은 늘 위험에 노출되어 있기 때문에 왜 그런지 알아보고 충분히 대안을 마련해 놓고 결정을 해야 합니다. 특히 대학가 원룸 전세는 100건 중 90건은 리스크가 있는 물건으로 생각하고 말이죠.
본 포스팅에서는 원룸 단기 월세로 살고 있는 필자가 원룸 전세를 구하기 위해 알아본 내용을 기반으로 작성하고 있습니다. 소중한 보증금을 지키기 위해서 이 글을 잘 읽고 참고하시기 바랍니다.
원룸 전세로 나오는 이유
기본적으로 원룸이 전세로 나오는 이유를 알면, 전세 계약을 할 때 조심해야 하는 것을 직감할 수 있습니다. 언제나 그렇지만 부동산 시장은 세입자에게 유리하게 돌아가지 않으니까요.
원룸을 전세로 구하는 입장에서는 매달 집주인 호주머니로 들어가서 없어지는 월세보다는 한번에 많은 돈을 맡겨놓고 나올때 원금을 찾을 수 있는 전세를 선호합니다. 특히 원룸 전세 보증금은 아주 큰 돈이 아니라 목돈이 있는 사람이라면 월세 보다는 전세를 하고 싶어 합니다. 그런데….
전세를 내 놓는 집주인 입장에서 보면, 매달 꼬박 꼬박 들어오는 현금을 마다하고 전세로 내놓고 보증금을 받으려는 이유는 크게 두가지로 나뉩니다. 목돈이 필요하거나 머리아픈 월세로 돌리기 싫은 사람입니다. 후자라면 다행이지만 대부분 원룸을 전세로 내놓는 집 주인들은 돈이 필요해서이고, 뒤집어 말하면 갚아야 할 돈이 필요하거나 돈이 없다는 말입니다.
요즘처럼 이자율이 낮은 시국에는 5천만원 대출 보증금을 받아서 집주인이 직접 굴리는 것 보다, 50만원 월세를 현금으로 꼬박 꼬박 받는게 훨씬 유리하기 때문에 원룸 전세로 나온 물건이 있다면 마냥 좋아하지 말고 어떤 물건인지 세심하게 알아봐야 하는 이유가 여기에 있습니다.
원룸 전세 계약시 주의사항
지금부터 필자가 원룸 전세를 알아보다가 알게된 내용을 요약해서 원룸 전세 계약시 조심해야 할 3가지를 알려드리겠습니다. 지역에 따라 다를 수도 있고, 거주 목적에 따라 다를 수도 있기 때문에 필자의 포스팅은 참고만 하시기 바랍니다.
채권 비율
필자가 전세를 얻으려고 부동산과 같이 둘러본 원룸은 대략 10개 남짓 입니다. 그중에 8개는 채권 비율이 60% 이상이었고, 2개는 50% 정도, 나머지 1~2개는 40% 이하 였습니다. 결론부터 말씀드리면 채권 비율이 60% 이상이라면 뒤도 돌아보지말고 다른 곳을 알아보는 게 좋습니다.
대부분의 대학가 원룸촌은 건물 하나에 원룸이 적어도 10개 이상이기 때문에 채권 비율이 60% 이상이면 소중한 보증금을 몽땅 잃을 수도 있기 때문입니다.
예를들어 10억원 짜리 건물에 채권 비율이 60%, 즉 6억이라면 나머지 4억을 가지고 10명의 원룸 세입자가 입주 순서대로 받아가기 때문에 내 순서가 돌아올 수도 있고, 없을 수도 있습니다.
특히 경매로 넘어간다면 감정가 이하로 유찰 후 낙찰될 확률도 높아, 선순위 6억원을 뺀 나머지 돈이 3억이 될지 1억이 될지 알수 없으므로 입주 순서가 빠른 경우라도 보증금을 한푼도 받지 못할 수 있습니다.
필자가 알아본 용인 시내의 원룸 전세 물량 중 80% 정도는 채권 비율이 60%를 넘었습니다. 건물주가 남의 돈으로 건물을 가지고 있는 상황이라 부동산 시황에 따라서 깡통 전세와 같은 상황이 올수도 있습니다. 부동산 계약을 결정할 때는 늘 최악의 상황을 염두해 두고 결정하는 게 후회하지 않는 방법입니다.
신축 원룸
원룸 전세를 계약할 때 그나마 안전한 물건은 신축 원룸이라는 말이 있습니다. 신축 프리미엄 때문에 주변의 다른 물건들 보다 보증금이나 월세가 다소 높다는 단점도 있지만, 이제 막 입주를 시작한 신축 원룸에는 내가 몇번째 전세 계약자인지 그나마 알기 쉽기 때문에 채권 비율이 60% 정도여도 1~3번째 전세 계약자라면 보증금을 감안해서 안심하고 계약할 수 있습니다.
구축 원룸을 계약할 때도 채권 비율은 쉽게 알 수 있지만, 해당 원룸에 전세로 계약한 세입자가 몇명이나 되고, 내가 그 중에 몇번째 계약자인지는 집주인이 말해주지 않으면 알 수 없기 때문에 주의해야 합니다.
이 부분은 ‘공시되지 않은 물건의 권리사항’으로 분류되어 집주인이 공개해야 하지만, 대부분 거부를 하고 있고, 원룸 전세 물건이 많지 않기 때문에 세입자들은 집을 구하기 위해 해당 정보를 공개하라고 강하게 밀어부치지 못합니다. 따라서 신축 원룸에 가장 먼저 전세계약을 하는게 채권 비율이 높아도 그나마 안전한 방법입니다.
최우선 변제권
마지막으로 주의해야 할 점이 최우선 변제권에 해당하는 임차금액이 얼마인지 입니다. 법률 용어라 어렵게 느껴지겠지만, 최우선 변제권이란 소액 임차인의 경우 보증금의 일정 금액을 다른 담보권자들 보다 우선해서 받을 수 있는 권리이며, 소액이라는 기준은 지역별로 다르기 때문에 집을 알아보기 전에 확인해야 합니다.
“최우선 변제권 : 소액 임차인의 경우 일정액을 다른 담보권자들 보다 우선해서 받을 수 있는 권리”
최우선 변제권 때문에 내 소중한 보증금이 위험할 수 있다?는 말은 채권 비율이 40%인 물건에 20개의 원룸을 임대하고 있다고 가정했을 때 전세 계약이 내가 처음이라고 무조건 안전하지 않다는 말과 같습니다.
그럴일은 드물지만, 나를 제외한 대부분의 세입자가 최우선 변제권을 행사할 수 있다면, 채권 변제 후 최우선 변제금액을 모두 지급하고 나면 나에게 돌아올 보증금이 부족하거나 아예 받지 못할 수 있기 때문입니다.
이렇게 원룸 전세 계약은 곳곳이 함정일 수 있습니다. 애초에 원룸을 전세로 내놓는 집주인은 돈이 궁하다고 보고 계약을 고려해야 합니다. 신학기를 앞두고 원룸 전세나 월세 계약이 빈번한 시점인데 이 글이 예비 세입자에게 도움이 되었으면 합니다.
✓ 원룸 6개월 단기 계약 후기 (ft. 단기계약 주의사항)